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IVG Immobilien kaufen
17.10.2008
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, bewertet die IVG Immobilien-Aktie (ISIN DE0006205701 / WKN 620570) unverändert mit "kaufen".
Im September hätten sich zwei elementare Dinge in der Gesellschaft ereignet: Zum einen habe ein Teil der Kavernen verkauft werden können und zum anderen habe der CEO seinen Rücktritt angekündigt.
Man habe 40 vermietete Kavernen, sowie 30 vermietete, aber noch zu bauende Objekte verkauft, von den insgesamt 130 Kavernen, die sich im Bestand der Gesellschaft befunden hätten. Der Käufer sei ein von der IVG aufgelegter Fonds gewesen, der bereits komplett vermarktet worden sei. Der gesamte Kaufpreis habe 1,7 Mrd. EUR betragen und werde in mehreren Tranchen bis 2014 gezahlt. Allein in diesem Jahr werde dadurch zusätzlich ein positiver Cash-Flow in Höhe von mehr als 500 Mio. EUR sowie ein zusätzliches EBIT in Höhe von 261 Mio. EUR erwirtschaftet. Zudem sei der CEO Herr Dr. Leichnitz zum 30.9.2008 zurückgetreten. Nach Unternehmensangaben seien private Gründe für seine Entscheidung ausschlaggebend gewesen.
Zu der operativen Entwicklung im ersten Halbjahr 2007. Hier habe die IVG Immobilien eine Gesamtleistung (Umsatz, Bestandsveränderung und Bewertungsergebnis) in Höhe von 463,2 Mio. EUR (Vj.: 525,2 Mio. EUR) erwirtschaften und damit weniger als im Vorjahr aufweisen können. Dabei hätten sich die Nettomieten (180,2 Mio. EUR; Vj.: 121,0 Mio. EUR) durch das vergrößerte Immobilienportfolio und eine höhere Anzahl vermieteter Kavernen positiv entwickelt.
Auch Projektverkäufe (40,4 Mio. EUR; Vj.: 24,1 Mio. EUR) und Bestandsveränderungen (142,8 Mio. EUR; Vj.: 30,0 Mio. EUR). vor allem im Bereich Development, hätten das Ergebnis gestützt. Dagegen hätten sich unrealisierte Bewertungsgewinne aus dem Portfolio (-45,6 Mio. EUR; Vj.: 189,1 Mio. EUR) negativ ausgewirkt. Diese Wertminderung der Bestände sei einerseits aufgrund von Ankaufkosten und andererseits durch Wertkorrekturen, die aus einem höheren Diskontierungszins beim Immobilienbestand entstanden seien, notwendig geworden.
Die hohen Buchverluste hätten auch auf das EBIT gewirkt, das mit 150,2 Mio. EUR unter dem Vorjahreswert von 322,4 Mio. EUR gelegen habe. In Verbindung mit höheren Kosten für den hohen Bestand an Finanzverbindlichkeiten und Anteilen Dritter sei der Konzernüberschuss auf 26,4 Mio. EUR gesunken (Vj.: 170,3 Mio. EUR).
Der Vorstand habe im Zuge der Vorlage der Halbjahreszahlen die EBIT-Guidance (adjust.) für das Gesamtjahr auf 265 Mio. EUR bis 290 Mio. EUR reduziert (vorher 365 Mio. EUR bis 400 Mio. EUR). Dies sei vor allem durch die oben genannten Bewertungsverluste bedingt. Die EBIT-Guidance beinhalte nicht die möglichen Gewinne, die aus dem Teilverkauf der Kavernen entstanden seien sowie mögliche Bewertungsänderungen des Immobilienportfolios im zweiten Halbjahr. Eine neue Guidance sollte zu den Q3-Zahlen veröffentlicht werden.
Im Investment-Bereich wolle das Unternehmen vor allem die NOI-Rendite von aktuell 4,6% auf 4,75% steigern. Dies solle unter anderem durch den Verkauf einzelner Immobilien geschehen, die unterproportionale Beiträge generieren würden. Die IVG Funds-Einheit werde im Gesamtjahr 2008 eine Gesamtleistung zwischen 210 Mio. EUR und 230 Mio. EUR aufweisen. Dies werde vor allem durch die Bestandsveränderung der sich im Bau befindlichen Objekte getrieben sein. Durch den schwächeren Markt für Fonds werde sich der Vertrieb schwieriger als im Vorjahr darstellen.
Das EBIT erwarte das Management bei 35 Mio. EUR bis 40 Mio. EUR. Im Bereich Development werde auf Gesamtjahressicht mit einem Abrechnungsvolumen in Höhe von 440 Mio. EUR bis 450 Mio. EUR gerechnet. Dabei solle ein EBIT (bereinigt) zwischen 90 Mio. EUR und 95 Mio. EUR erzielt werden. Im Kavernen-Geschäft werde auf 2008 mit einer Gesamtleistung von 130 Mio. EUR bis 135 Mio. EUR gerechnet. Das EBIT (bereinigt) werde in diesem Segment zwischen 110 Mio. EUR bis 115 Mio. EUR erwartet
Das Unternehmen gehe davon aus, dass es auch im zweiten Halbjahr zu Abschreibungsbedarf auf das Immobilienportfolio der Gesellschaft kommen werde. Für das kommende Jahr halte sich das Management dagegen etwas bedeckter und mache keine Angaben hierzu. Neben der Veräußerung eines Teils der Kavernen sollten vereinzelte Immobilien mit einem kumulierten Wert von bis zu 500 Mio. EUR in 2008 veräußert werden. Dies sollte für zusätzliche Cash-Flows sorgen, die zur Tilgung von Teilen der Fremdfinanzierungen herangezogen werden könnten. Der Vorstand stelle für dieses Jahr eine Dividendenzahlung in Höhe des Vorjahresniveaus in Aussicht.
Durch den Verkauf der Kavernen würden zusätzliche Gewinne gehoben und durch die hinzukommenden Cash-Flows werde die Höhe der Finanzverbindlichkeiten gesenkt. Negativ sei aber ins Kalkül zu ziehen, dass im Immobilienportfolio noch Abwertungsbedarf bestehen könnte und die Rendite dieser Assets nur relativ gering ausfalle.
Zusammenfassend sehen die Analysten vom Bankhaus Lampe in der IVG Immobilien-Aktie einen Kauf, nicht zuletzt durch den hohen Abschlag des Aktienkurses verglichen mit dem Net Asset Value. Durch den dramatischen Kursverlauf aller Immobilienaktien, würden die Analysten ihr Kursziel vor allem auf ihren Peer-Group-Vergleich abstellen. Das aktuelle Kursziel betrage 8,50 EUR (vorher 19 EUR). (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/d)
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